Aluguel na Reforma Tributária: quem pagará IBS e CBS e o que muda em 2027

A Reforma Tributária trouxe uma mudança relevante para o mercado imobiliário: determinadas operações de locação passarão a sofrer incidência da CBS e do IBS.

Mas isso não significa que toda pessoa que recebe aluguel será automaticamente tributada pelos novos impostos. Para pessoas físicas, a legislação estabeleceu limites relacionados à quantidade de imóveis e ao valor anual recebido.

Já as empresas que exploram a locação de imóveis, como holdings patrimoniais e administradoras de patrimônio próprio, precisarão revisar contratos, preços, cadastros e projeções tributárias.

O impacto financeiro começa a ganhar força a partir de 2027. Em 2026, o sistema funciona principalmente como período de testes e implantação das novas obrigações.

O que muda na tributação dos aluguéis?

Antes da Reforma Tributária, a locação de imóveis não sofria incidência de ISS, pois não é considerada prestação de serviço para esse imposto.

Com a criação da CBS e do IBS, a legislação passou a incluir expressamente:

• Locação de imóveis;
• Cessão onerosa de imóveis;
• Arrendamento de imóveis;
• Cessão de uso ou de espaço;
• Permissão de uso;
• Direito de passagem;
• Administração e intermediação imobiliária.

Toda pessoa física que recebe aluguel pagará IBS e CBS?

Não. Para a pessoa física ser enquadrada obrigatoriamente como contribuinte do regime regular nas operações de locação, duas condições precisam ocorrer simultaneamente no ano-calendário anterior:

• A receita total com aluguéis, cessões ou arrendamentos deve ultrapassar R$ 240.000,00; e
• As operações devem envolver mais de três imóveis distintos.

Em outras palavras, o enquadramento obrigatório alcança, em regra, a pessoa física que recebe acima do limite anual e aluga pelo menos quatro imóveis distintos.

Portanto, possuir vários imóveis não basta. Da mesma forma, receber um aluguel elevado de apenas um imóvel também não gera automaticamente o enquadramento por esse critério.

E se o limite for ultrapassado durante o próprio ano?

A pessoa física também poderá se tornar contribuinte durante o ano-calendário quando alugar mais de três imóveis distintos e a receita superar em 20% o limite anual estabelecido.

Considerando apenas o valor nominal previsto na lei, sem a atualização pelo IPCA, esse limite corresponderia a R$ 288.000,00. O enquadramento deve considerar o valor atualizado oficialmente para o respectivo período.

A pessoa física precisará abrir uma empresa?

Não necessariamente. Desde julho de 2026, as pessoas físicas enquadradas como contribuintes da CBS e do IBS precisam possuir inscrição no CNPJ para facilitar a apuração e o controle dos novos tributos.

Essa inscrição não transforma a pessoa física em pessoa jurídica. Trata-se de uma identificação cadastral para fins tributários, semelhante ao que acontece com alguns produtores rurais e outros contribuintes individuais.

Como ficam as empresas que recebem aluguéis?

As pessoas jurídicas que exploram economicamente a locação de imóveis estarão, em regra, sujeitas ao novo regime de tributação. Isso alcança estruturas como:

• Holdings patrimoniais;
• Empresas de administração de bens próprios;
• Empresas que alugam imóveis comerciais;
• Sociedades constituídas para exploração imobiliária;
• Empresas que cedem espaços, galpões ou estruturas.

O impacto deverá ser analisado conforme o regime tributário atual, a quantidade e destinação dos imóveis, os valores dos contratos, o perfil dos locatários, a possibilidade de aproveitamento de créditos, a data de assinatura dos contratos, a responsabilidade pelo IPTU e pelo condomínio e a natureza residencial ou comercial da locação.

Abrir uma holding apenas porque “paga menos imposto” pode sair caro quando ninguém faz a conta completa. Holding é ferramenta de organização patrimonial, societária e sucessória — não um cupom de desconto tributário.

Qual será a alíquota sobre os aluguéis?

A legislação estabeleceu uma redução de 70% nas alíquotas da CBS e do IBS para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Isso significa que será aplicada uma carga correspondente a 30% das alíquotas normais da CBS e do IBS.

Exemplo meramente ilustrativo

Se a soma hipotética das alíquotas-padrão fosse de 28%, o cálculo seria 28% × 30% = 8,40%. Nesse cenário ilustrativo, a alíquota reduzida sobre a base tributável seria de 8,40%.

A alíquota final não deve ser tratada como definitiva antes da fixação oficial das alíquotas de referência aplicáveis ao período.

Existe redução para aluguel residencial?

Sim. Na locação residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, será possível deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600,00 por imóvel e por mês. Esse valor também será atualizado pelo IPCA.

Considere um aluguel mensal de R$ 3.000,00. Com o redutor social de R$ 600,00, a base passa a ser de R$ 2.400,00. A alíquota reduzida da CBS e do IBS será aplicada sobre essa base, observadas as demais regras.

IPTU e condomínio entram na base?

Quando forem efetivamente suportados pelo locatário e houver comprovação do pagamento, não serão computados na base de cálculo:

• Tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel;
• Despesas de condomínio;
• Foro anual;
• Taxa de ocupação.

Isso torna a redação do contrato ainda mais importante. O documento deverá indicar com clareza o valor do aluguel, o responsável pelo IPTU, pelo condomínio e pelas taxas, a forma de comprovação dos pagamentos e o tratamento tributário dos reajustes e encargos.

Benfeitorias e outras contraprestações custeadas pelo locatário não poderão ser automaticamente deduzidas da base.

Quando ocorre o fato gerador?

Na locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, o fato gerador ocorre no momento do pagamento.

Assim, a CBS e o IBS serão apurados a cada recebimento do aluguel, inclusive quando houver pagamento mensal, pagamento antecipado, reajustes contratuais, juros, variações monetárias ou outras contraprestações previstas no contrato.

O controle financeiro precisará estar integrado à emissão do documento fiscal e à apuração contábil.

Como ficam os aluguéis por temporada e Airbnb?

A locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos recebe tratamento diferente.

Quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, essa operação será tributada conforme as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, e não como uma locação residencial comum. Esses recebimentos também serão considerados para verificar os limites de enquadramento da pessoa física.

Portanto, proprietários que utilizam Airbnb, Booking ou outras plataformas precisam acompanhar a quantidade de imóveis, o período de cada locação, a receita acumulada, as taxas cobradas pela plataforma, a documentação fiscal, o cadastro dos imóveis e a natureza da operação.

Locação por temporada e atividade de hospedagem podem parecer iguais para o hóspede, mas tributariamente moram em apartamentos bem diferentes.

Como ficam os contratos antigos?

A legislação criou um regime opcional para determinados contratos de locação firmados por prazo determinado até 16 de janeiro de 2025.

Quando todos os requisitos forem cumpridos, o contribuinte poderá optar pelo pagamento conjunto de IBS e CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida. Essa opção é irretratável para o período abrangido.

Para contratos comerciais, o regime poderá ser utilizado durante o prazo original do contrato, desde que ele tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025, a data seja comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, sejam cumpridos os requisitos de registro ou disponibilização para a Receita Federal e o CGIBS, e a opção seja manifestada na forma prevista na regulamentação.

Ao optar pelo regime de 3,65%, o contribuinte não utilizará o redutor social, não poderá aproveitar créditos relacionados ao imóvel, terá receitas financeiras e variações monetárias do contrato integrando a receita bruta, precisará de escrituração segregada — e a escolha será definitiva para o respectivo contrato.

O locatário poderá aproveitar créditos?

Quando o locatário for uma empresa sujeita ao regime regular e utilizar o imóvel em sua atividade econômica, poderá existir direito ao crédito do IBS e da CBS destacados na operação, desde que sejam atendidos os requisitos legais.

Nos contratos comerciais, a capacidade de geração de crédito para o locatário poderá influenciar a negociação do preço. Nos contratos residenciais, como o consumidor não aproveita créditos, eventual aumento tributário tende a pressionar o valor líquido recebido pelo proprietário ou o preço cobrado do inquilino.

A Reforma Tributária elimina o Imposto de Renda sobre aluguel?

Não. A CBS e o IBS são tributos sobre o consumo e não substituem o Imposto de Renda.

A pessoa física continuará sujeita às regras do IR sobre os rendimentos de aluguel. Quando o pagamento for recebido de outra pessoa física, normalmente haverá apuração pelo Carnê-Leão. Quando pago por pessoa jurídica, aplicam-se as regras de retenção e declaração correspondentes.

Portanto, um proprietário enquadrado no novo regime poderá ter Imposto de Renda sobre o rendimento, CBS e IBS sobre a operação, IPTU e demais custos do imóvel, além das obrigações fiscais e documentais.

O que acontece em 2026?

O ano de 2026 funciona como período de teste da CBS e do IBS. Os contribuintes devem se preparar para o cadastro nos novos sistemas, a emissão dos documentos fiscais exigidos, o destaque informativo da CBS e do IBS, a identificação dos imóveis, a adequação dos contratos, a organização dos dados financeiros e a inscrição no CNPJ das pessoas físicas enquadradas.

O contribuinte que cumprir as obrigações acessórias ou estiver dispensado delas ficará dispensado do recolhimento da CBS e do IBS relativo aos fatos geradores de 2026.

Embora o impacto financeiro mais relevante comece em 2027, a preparação precisa acontecer em 2026.

O que proprietários e empresas devem fazer agora?

1. Levantar todos os imóveis e respectivas frações.
2. Separar imóveis residenciais, comerciais e de temporada.
3. Calcular a receita anual de locação.
4. Verificar se a pessoa física ultrapassa os dois critérios legais.
5. Revisar contratos firmados até 16 de janeiro de 2025.
6. Confirmar se os contratos antigos atendem ao regime de 3,65%.
7. Definir quem paga IPTU, condomínio e taxas.
8. Organizar comprovantes dos encargos pagos pelo locatário.
9. Simular a tributação como pessoa física e pessoa jurídica.
10. Avaliar o regime tributário das holdings patrimoniais.
11. Revisar cláusulas de reajuste e repasse tributário.
12. Preparar sistemas financeiros e emissão fiscal.
13. Verificar o cadastramento dos imóveis no CIB/Sinter.

Conclusão

A Reforma Tributária não criou uma cobrança automática de IBS e CBS para todas as pessoas que recebem aluguel.

Para pessoas físicas, o enquadramento obrigatório depende, em regra, do cumprimento simultâneo de dois critérios: receita acima do limite legal e locação de mais de três imóveis distintos.

Já as empresas que exploram imóveis precisarão revisar sua estrutura tributária, pois a locação passa a integrar expressamente o campo de incidência dos novos impostos.

A legislação prevê redução de 70% nas alíquotas, redutor social para locações residenciais e um regime opcional de 3,65% para determinados contratos antigos. Mesmo assim, o impacto final dependerá do perfil do imóvel, do locatário, do contrato e da possibilidade de aproveitamento de créditos.